KANCELARIA NOTARIALNA LUBLINIECDANUTA JANISZ NOTARIUSZ
tel./fax. 34 356 32 59, 34 356 12 15
tel. kom. 600 64 70 39
e-mail: janiszdanuta@gmail.com
Nr rachunku: 30 1050 1155 1000 0092 0840 6935
Prawo pierwokupu
Prostym językiem
Prawo pierwokupu oznacza, że jedna osoba lub podmiot ma pierwszeństwo w kupnie danej nieruchomości, zanim zostanie ona sprzedana komuś innemu. Właściciel musi najpierw poinformować uprawnionego o warunkach planowanej sprzedaży i dać mu czas na decyzję, czy chce kupić nieruchomość na tych samych warunkach.
Definicja prawa pierwokupu
Prawo pierwokupu jest instytucją prawa cywilnego uregulowaną w art. 596–602 Kodeksu cywilnego, polegającą na przyznaniu określonej osobie lub podmiotowi pierwszeństwa nabycia oznaczonej rzeczy, w tym nieruchomości, w przypadku gdy właściciel podejmie decyzję o jej sprzedaży osobie trzeciej. Istotą tej konstrukcji jest to, że sprzedaż na rzecz osoby trzeciej może dojść do skutku dopiero po spełnieniu warunku w postaci niewykonania prawa pierwokupu przez uprawnionego, w związku z czym pierwotna umowa sprzedaży z reguły ma charakter warunkowy. Prawo pierwokupu nie jest prawem rzeczowym, lecz uprawnieniem o charakterze obligacyjnym, choć w niektórych przypadkach – po ujawnieniu w księdze wieczystej – może wywoływać skutki zbliżone do skuteczności wobec osób trzecich. Przykładowo, jeżeli współwłaściciel gruntu rolnego zamierza zbyć swój udział na rzecz osoby spoza kręgu współwłaścicieli, pozostali współwłaściciele mogą korzystać z ustawowego prawa pierwokupu tego udziału.
Źródła i rodzaje pierwokupu
Prawo pierwokupu może wynikać z ustawy albo z umowy zawartej między stronami. Ustawowe prawo pierwokupu przewidziane jest w licznych aktach prawnych, w tym w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, ustawie o lasach oraz w przepisach dotyczących współwłasności nieruchomości rolnych, i ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że strony nie mogą go wyłączyć ani ograniczyć w drodze umowy. Umowne prawo pierwokupu powstaje na podstawie odrębnego zastrzeżenia w umowie i dotyczy zasadniczo rzeczy oznaczonych co do tożsamości, w tym nieruchomości, przy czym strony mogą swobodnie określić krąg podmiotów uprawnionych oraz szczegółowe warunki jego wykonania w granicach przewidzianych przepisami Kodeksu cywilnego. Rozróżnienie to ma znaczenie praktyczne, ponieważ ustawowe prawo pierwokupu wpływa na ważność umowy sprzedaży zawartej z jego pominięciem, natomiast prawo umowne wywołuje skutki przede wszystkim między stronami, chyba że zostało ujawnione w księdze wieczystej. Jako przykład można wskazać sytuację, w której gmina korzysta z ustawowego prawa pierwokupu nieruchomości wpisanej do gminnego zasobu nieruchomości przeznaczonego pod inwestycje celu publicznego.
Procedura wykonania prawa pierwokupu
Wykonanie prawa pierwokupu wymaga w pierwszej kolejności zawarcia przez właściciela nieruchomości warunkowej umowy sprzedaży z osobą trzecią, w której przeniesienie własności uzależnione jest od nieskorzystania przez uprawnionego z przysługującego mu prawa. Sprzedający zobowiązany jest zawiadomić uprawnionego o treści zawartej umowy sprzedaży, wskazując w szczególności cenę oraz pozostałe istotne warunki transakcji, co w praktyce obrotu nieruchomościami najczęściej odbywa się za pośrednictwem notariusza sporządzającego akt notarialny. Uprawniony ma następnie określony ustawą lub umową termin na złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu; oświadczenie takie, dotyczące nieruchomości, wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. Jeżeli uprawniony skorzysta z prawa pierwokupu, między nim a sprzedającym dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży na warunkach określonych w umowie zawartej uprzednio z osobą trzecią; w przeciwnym razie, po bezskutecznym upływie terminu, możliwe jest przeniesienie własności na pierwotnego nabywcę.
Skutki naruszenia prawa pierwokupu
Konsekwencje naruszenia prawa pierwokupu różnią się w zależności od jego źródła. W odniesieniu do ustawowego prawa pierwokupu zawarcie przez właściciela bezwarunkowej umowy sprzedaży z pominięciem uprawnionego skutkuje co do zasady nieważnością takiej umowy jako sprzecznej z ustawą, ponieważ przepisy kreujące ustawowe prawo pierwokupu mają charakter bezwzględnie obowiązujący. W przypadku umownego prawa pierwokupu naruszenie obowiązku zawiadomienia lub pominięcie uprawnionego nie powoduje z reguły nieważności umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią, lecz rodzi po stronie zobowiązanego odpowiedzialność odszkodowawczą wobec uprawnionego z tytułu niewykonania zobowiązania. Jeżeli umowne prawo pierwokupu nieruchomości zostało ujawnione w księdze wieczystej, jego skuteczność może rozciągać się także na nabywcę, co wzmacnia pozycję uprawnionego. Ocena skutków konkretnego naruszenia wymaga zawsze analizy przepisu szczególnego lub treści umowy stanowiącej źródło danego prawa pierwokupu.
Podstawa prawna: Kodeks cywilny - art. 596-602, Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, Ustawa o lasach.
Najczęstsze pytania
Czym różni się ustawowe prawo pierwokupu od umownego?
Ustawowe prawo pierwokupu wynika bezpośrednio z przepisów prawa i powstaje niezależnie od woli stron, obciążając z mocy ustawy określone kategorie nieruchomości lub sytuacje wskazane przez ustawodawcę, na przykład w ustawie o gospodarce nieruchomościami czy ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Umowne prawo pierwokupu powstaje natomiast na podstawie odrębnej umowy zawartej między stronami i ma zastosowanie do rzeczy oznaczonych co do tożsamości. Prawo ustawowe co do zasady nie może być wyłączone wolą stron ani ograniczone w drodze umowy, natomiast prawo umowne jest kształtowane swobodnie przez strony w granicach przewidzianych przez Kodeks cywilny. Różnica dotyczy również skuteczności wobec osób trzecich – ustawowe prawo pierwokupu działa erga omnes z mocy prawa, a umowne, aby wywoływać skutek wobec nabywcy nieruchomości, wymaga zwykle ujawnienia w księdze wieczystej.
Jak wygląda procedura zawiadomienia uprawnionego o sprzedaży nieruchomości?
Sprzedający zawiera warunkową umowę sprzedaży z osobą trzecią, w której zastrzega, że przeniesienie własności nastąpi pod warunkiem nieskorzystania z prawa pierwokupu przez uprawnionego. Zawiadomienie o treści umowy sprzedaży powinno zostać przekazane uprawnionemu w formie umożliwiającej wykazanie jego treści i daty doręczenia, co w praktyce często odbywa się za pośrednictwem notariusza. Od chwili doręczenia zawiadomienia biegnie termin do złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, którego długość zależy od źródła tego prawa – ustawy lub umowy. Dopiero po bezskutecznym upływie terminu lub po uzyskaniu oświadczenia o rezygnacji z prawa pierwokupu możliwe jest przeniesienie własności na pierwotnego nabywcę.
Jakie są skutki sprzedaży nieruchomości z pominięciem prawa pierwokupu?
Skutki naruszenia zależą od tego, czy prawo pierwokupu miało charakter ustawowy czy umowny. W przypadku ustawowego prawa pierwokupu zawarcie bezwarunkowej umowy sprzedaży z pominięciem uprawnionego skutkuje co do zasady nieważnością takiej czynności prawnej, ponieważ narusza ona przepis bezwzględnie obowiązujący. W przypadku umownego prawa pierwokupu sprzedaż z pominięciem uprawnionego pozostaje zasadniczo skuteczna wobec osoby trzeciej, chyba że prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej – wówczas może być ono skuteczne także wobec nabywcy. Uprawnionemu, którego prawo pierwokupu zostało naruszone, może przysługiwać roszczenie odszkodowawcze wobec zobowiązanego z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.
Czy prawo pierwokupu można zbyć lub przenieść na inną osobę?
Zgodnie z Kodeksem cywilnym prawo pierwokupu jest co do zasady niezbywalne i niepodlegające dziedziczeniu, chyba że przepis szczególny lub czynność prawna kreująca to prawo stanowi inaczej. Dotyczy to zarówno prawa pierwokupu wynikającego z umowy, jak i w wielu przypadkach prawa ustawowego, gdzie ustawodawca wyraźnie wiąże uprawnienie z określonym podmiotem lub jego statusem prawnym. W niektórych ustawach szczególnych przewidziano jednak możliwość przejścia prawa pierwokupu na następcę prawnego uprawnionego, na przykład w razie przekształceń podmiotowych. Ocena dopuszczalności przeniesienia konkretnego prawa pierwokupu wymaga każdorazowo analizy przepisu lub postanowienia umownego stanowiącego jego źródło.
Pojęcia powiązane
Zbiór definicji pojęć związanych z czynnościami notarialnymi. Treści mają charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowią porady prawnej.
Stan prawny na dzień: 2026-07-30.