KANCELARIA NOTARIALNA LUBLINIECDANUTA JANISZ NOTARIUSZ
tel./fax. 34 356 32 59, 34 356 12 15
tel. kom. 600 64 70 39
e-mail: janiszdanuta@gmail.com
Nr rachunku: 30 1050 1155 1000 0092 0840 6935
Forma aktu notarialnego
Prostym językiem
Forma aktu notarialnego to specjalny, urzędowy sposób spisania umowy przez notariusza, wymagany m.in. przy sprzedaży nieruchomości. Bez niej niektóre umowy są nieważne.
Definicja formy aktu notarialnego
Forma aktu notarialnego jest kwalifikowaną formą czynności prawnej, sporządzaną przez notariusza w trybie określonym przepisami Prawa o notariacie. Polega ona na spisaniu treści oświadczeń woli stron w dokumencie, który spełnia wymogi formalne co do treści, podpisów oraz odczytania go stronom przed podpisaniem. Akt notarialny, jako dokument urzędowy, korzysta z domniemania prawdziwości oraz zgodności z rzeczywistą wolą stron, co odróżnia go od zwykłej formy pisemnej. Przykładowo, oświadczenie o ustanowieniu służebności drogi koniecznej może zostać ujęte w formie aktu notarialnego, jeżeli strony zdecydują się na taki sposób jego udokumentowania.
Przypadki wymagające tej formy
Obowiązek zachowania formy aktu notarialnego wynika z konkretnych przepisów prawa i dotyczy najczęściej czynności o istotnym znaczeniu prawnym lub gospodarczym. Co do zasady forma ta jest wymagana przy umowach przenoszących własność nieruchomości, umowach ustanawiających lub przenoszących niektóre ograniczone prawa rzeczowe, a także przy zawiązaniu niektórych spółek handlowych, w tym spółki z ograniczoną odpowiedzialnością czy spółki akcyjnej. Wymóg ten obejmuje również niektóre czynności z zakresu prawa spadkowego, jak sporządzenie testamentu notarialnego, oraz określone oświadczenia składane w postępowaniu wieczystoksięgowym. Tytułem przykładu, umowa sprzedaży działki budowlanej pomiędzy dwiema osobami fizycznymi wymaga zachowania formy aktu notarialnego, niezależnie od woli stron co do innej formy.
Skutki niezachowania formy
Jeżeli przepis prawa zastrzega dla danej czynności formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności, niedochowanie tego wymogu skutkuje co do zasady nieważnością czynności prawnej od samego początku. Oznacza to, że czynność taka nie wywołuje zamierzonych skutków prawnych, choćby strony faktycznie zgodnie oświadczyły swoją wolę w innej formie, na przykład pisemnej. W niektórych sytuacjach ustawa przewiduje możliwość konwalidowania takiej wadliwości poprzez późniejsze zawarcie umowy w wymaganej formie. Przykładowo, umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego pozostaje ważna jako zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej, jednak nie umożliwia dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej w sposób przewidziany dla umów zawartych w tej formie.
Podstawa prawna: Kodeks cywilny - przepisy o formie czynności prawnych (art. 73-81 KC), Prawo o notariacie - ustawa z dnia 14 lutego 1991 r..
Najczęstsze pytania
Czym jest forma aktu notarialnego?
Jest to szczególna forma czynności prawnej, w której oświadczenia woli stron utrwala notariusz w dokumencie sporządzonym zgodnie z przepisami Prawa o notariacie. Nadaje ona czynności charakter dokumentu urzędowego, korzystającego z domniemania autentyczności i zgodności z prawem.
Kiedy umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego?
Forma ta jest wymagana co do zasady przy czynnościach dotyczących przeniesienia własności nieruchomości, ustanowienia niektórych praw rzeczowych, umowy spółki oraz w innych przypadkach wskazanych wprost w przepisach Kodeksu cywilnego lub ustaw szczególnych.
Co się dzieje, gdy nie zachowano wymaganej formy aktu notarialnego?
Co do zasady czynność prawna dokonana bez zachowania tej formy, gdy była ona wymagana pod rygorem nieważności, jest nieważna od chwili jej dokonania i nie wywołuje zamierzonych skutków prawnych.
Pojęcia powiązane
Zbiór definicji pojęć związanych z czynnościami notarialnymi. Treści mają charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowią porady prawnej.
Stan prawny na dzień: 2026-07-30.